‘08年房市景气浅探

中联不动产估价师联合事务所所长廖逢麟
自年初立委选完迄今，房地产市场一片看好声音，外资连续买下办公大楼，造成市场上产品价格持续上扬，豪宅开价竞相飙高，中古屋市场价格也一直挺升，但由民众的收入跟薪资来看，似乎不是那一回事，房地产市场真能由豪宅撑起一片天吗？抑或只是短时间的现象。
房地产市场本就会有上下起伏的现象，从民国76年到现在，国内房地产市场就经历了80、85年二次高点，也经过SARS时期市场交易量锐减的情形。在累积了数年的市场低迷之后，市场买气喷发，价格扶摇直上，指标型个案开价从七十而破百，信义计画区内的新建豪宅开价已经超过130万，甚至亚太会馆都开价新台币199亿，市场上看热闹的人多，真的下场去买的有多少，真是很大的一个问号，但是业者誓旦旦的描述得绘声绘影，连大陆富豪团来台都号称买了上亿的预售案，在目前政策的限制之下，大陆富豪团真的会下手购买台湾的房地产，心中留下了疑问。
房市并不能脱离整体景气而有不一样的走势，经济景气繁荣或衰退，同样会带动房市的趋势，房市是完全的内需产业，其需求绝大部分是由生活在这片土地上的居民所支撑，在工作机会多的地方房价自然会维持稳定，所以台北市的价格可以相当抗跌，而市场景气转好时，也会率先反应在台北市，原因就在于台北市得天独厚的位置，没有其他城市可以取代，甚至外资进入台湾也大部分以台北市为目标，其他地区较少有外资的踪影。
尽管市场价格一直攀升，一般民众的购买力并没有因而提升，薪资一直维持在低点，企业外移情形未见回流或改善，经济景气在八年闭关之后，已经到了令人失望的程度，民众购屋能力相对房价已经来到了低点，以内政部建研所公布的调查结果，目前的房市景气低迷情形相当明显。虽然物价上涨力道惊人，是否能够引发抢购不动产的热潮，还需观察后续的发展，但以目前来看，银行放款态度己经趋于保守，虽有200万的低利贷款，但也只是把未来的购屋需求先行吸引出来，而且之前办理了数次的优惠贷款，现在继续实施能有多少效用，令人存疑。
此外，报章杂志的报导一片看好声，似乎市场真的大好，但实际情形则是，市场交易量大幅减少，很多仲介店头处于苦撑状态，反映了市场基本面的现象，购屋大众目前是否要贸然进场，真的需要深思，以免买在最高点。当然房地产也不是一点都不能碰，区位是首要的考量，尤其是捷运节点，如捷运车站周边，如果是在二条捷运线的交点，更是最好的选择，交通的方便性是支撑房价的最佳利器。其次则是产品的选择，台北市房价偏高，符合较多民众需求的产品而且总价稍低的二房产品，接手性相对较高，二十多坪二房的产品价格在八九百万元，有意购屋者不用花十年准备自备款，购屋相对较轻松。
如果真有购屋的迫切需求，除了前述二种考量的方向之外，或许以时间换取空间是不错的方法，近年来，台北县林口、三峡等地及桃园地区都是台北地区民众外移不错的选择，透过高速公路的连接，进出台北市相当方便，通勤时间与居住台北市无捷运的郊区相差不多，而且可以较低的价钱买到较大的空间，负担也较台北市购屋低很多。当然，在前述地区购屋，也还是要选择较好的区位，有较佳的交通建设，最好有捷运，合宜的产品，社区管理良窳也关系未来生活品质是否良好，以往曾经发生社区警卫打死住户的事件，要注意筛选，才能买到优质的房子，另外就是不要买到房价最高点，无形中增加自己的负担，而且未来转售一定会有损失，如果这些都注意到，那就已经立于不败之地了。
房价目前似已处于高点，未来趋势往上或往下还未可预料，有意购屋的民众还是要多作功课，选到最佳的地点，先行占领房价增值的制高点，抢占优势之后才能好整以暇的等待房价增值。